从这一次的LPR“非对称降息”来看，恐怕房主、购房人、开发商，都不应对房贷利率的下降抱有太高的期待。所以，有一些动作现在就可以着手做准备。

(资料图片)

政策都是来调整人们的预期进而塑造人们的微观行为的，这提醒我们，一方面要把政策大体上弄得明白，另一方面最重要的是把自己的动作做对。

重要的问题是两个，一是，5年期LPR利率 “ 意外”没降的原因是什么？ 二，这时候我们怎么做比较对？

这次LPR下调，1年期LPR下调10个BP，3.45%，5年期没动，还是4.2%。显著低于市场预期，当然，我之前已经放弃了这个预期。先前的文章，我认为要直接一步到位的下调，直接下调它个100个BP，一步到位的猛药，可能要比现在的羊拉屎效果更好——虽然，都是短期效果。

这个带来一个结果，我们现在的市场惨过2008，但是我们的房贷利率还要比2008高出至少10%，存量房贷利率高出20%。有粉丝给我发微信说，他的房贷利率7月刚刚下调到了4.79%，很郁闷，“都说疫情的‘疤痕效应’，我这疤也很大，就不能给我补补？”。

但是，我们来解释这次5年期LPR没调的缘故。

行业流行的观点是两个：1）5年期LPR下调，会继续压缩商业银行的息差，带来金融风险；2）没有下调，可以为存量房贷利率接下来下调创造空间。

根据金融监管总局最新监管指标数据，二季度，国内商业银行净息差降至1.736%（一季度为1.744%），创历史新低，不良贷款率为1.62%。这是两个重要指标，两者已经极度贴近，意味着息差再降，会有金融风险。

央行现在给的口径也已经变了，最新的货币政策执行报告开始强调“合理看待商业银行利润水平”、“商业银行向实体经济发放贷款面临资本约束，化解风险也要消耗资本……商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平”。

这个基础上，如果这次再下调5年期LPR，一是会继续挤压商业银行息差，二是会继续加大商业银行调降存量房贷利率的压力。而不下调，两者得兼，可以给到商业银行展开存量房贷下调更大的操作空间。

这个解释没错，但我觉得更大的一个理由没有讲：货币政策对房地产的效用看起来越来越小，以至于货币刺激的动力下降。从2022年至今，5年期LPR累计下调了45个BP。以及，针对房地产的实质性降息也超过了LPR“约束”——二季度货币政策执行报告显示，6月末已有87个城市下调了首套房贷利率下限，6月新发放个人房贷利率4.11%，已经追平2008历史最低。

但这期间，全国房地产走了一个疯狂暴雷、剧烈下跌的行情。我们回头去看这1年半的行情发现，按照资产负债表衰退的逻辑去解释是行得通的。即是说，货币政策、降准降息的用处，有，但不多。老百姓、买房人、以及房主，更关心的是负债（如何偿还债务），不是利率。

对于新买房的家庭而言，预期他未来没有收入或者收入减少，以及预期未来的房价下跌或者不增长，那么你利率降到多少他才会去买房子？

答案是，降到多少他都不去。

对于房主而言，同样的预期之下，降低存量贷款利率之后，省下来的钱他会拿出来多少去消费，也未可知，大家还贷款的心都是一样的。

尽管我也希望存量房贷利率最好能够降到和新房利率一样，但是无论是基于前面说的这个理由，还是说LPR的生成机制，最终的答案都可能是：大概率会下调，但不太可能是全面、大幅的下调。

总体而言，对LPR和存量房贷利率，我的看法是：1）有希望是贷款利率和存款利率循环下降的局面，贷款利率降了，银行息差缩窄风险拉大，可以通过降低存款利率，来为贷款利率的进一步下调扩大空间。2）这个注定不会出现一步大幅调到位的情况，也就是“超预期”可能一直都不会有，因此，它对市场的提振会一直温吞吞，当然降肯定比不降好。3）存量房贷利率的下调会发生，但很难有一刀切。

继续等，我相信还是会等到“更便宜的钱”，但LPR到了今天的这个水平，如果你需要展开行动，可以准备了。今时不同往日，眼睛死盯着“货币放水”的方向，可以改一改了。

简单的两个操作：

其一，利用好经营贷利率继续下调的机会。

一般房抵经营贷利率会在1年期LPR的基础上减20个BP，现在1年期LPR是3.45%，那么经营贷利率有希望做到3.25%，月息也就是大约2.7厘。我今天看到新消息，广深部分银行的经营贷年化利率已经跌破了3%，无疑这会加剧贷款置换潮。就算是存量房贷利率下调，也不会给你调到这样。

假如你现在有200万的房贷，按照30年等额本息，利率即便是按4.5%计算，月供也要1万，直到满5年之前，每月归还利息都在6800块以上。按照经营贷来算的话，还息不还本，月供是5400块。纯粹从家庭现金流支出的角度，几乎可以减轻一半的压力。如果你因为疫情亚历山大，家庭亟需降杠杆，可以把房贷做置换，转为利率更低的经营贷。

当然房贷和经营贷，这两者性质不同，适合不同的群体，经营贷的本金一般是不会减少的。是以，结合自己的实际情况做，不要贸然行动。

其二，存款去往哪里？

一些手里有闲钱的童鞋，这个时候手里一定闲不住，老是犯贱想去炒股捞一票。我觉得还是罢了，虽然我也买股票，但我只会建议你拿极少的钱放到股市，为未来积累投资方面的知识。

但是，如上所言，闲钱放银行，你会面临存款利率下调的风险，那几乎是很快发生的事。我注意到，最近有一些粉丝去香港开了账户，把钱存过去。境外存款利率高，一般至少都在4%以上，高的到5-6%以上也可以做到。存1年，轻轻松松跑赢“3%”，也轻轻松松跑赢95%的大A股民。我觉得也是一个不错的稳健方案，还是老话不怕说三遍，不确定性太大太多的时候，普通人安全第一。这时候千万不要觉得自己很牛能跑赢，你跑不过时代。

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